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マンション駐車場が埋まらない。

      2012/09/25

マンションに駐車場が付いている物件って多いですが、なかなか埋まらない、という話。

各地のマンションで大きな問題となっていた“駐車場がら空き問題”。近年、急速に進んだ自動車離れに伴って「マンションに付設する駐車場でも“空き”が発生して、都心・郊外を問わず多くの管理組合を悩ませている」とマンション管理のコンサルティングを行うシーアイピーの須藤桂一社長は言う。

http://diamond.jp/articles/-/16432

これは困りますね。マンション付属の駐車場は、将来的な修繕費用を現場の賃借料の積立でやる前提になっていますから、埋まっていないとここ一番の時に修繕できなくなってしまう。ここらはマンションの空部屋とも同じ問題なのですが。

で、入らないなら当然外部への貸し出しを考えるとこですが、この場合は税法上課税が発生する、という板挟み状態があるとのこと。つまり事業収益としてみなされる、ということですね。
で、所轄税務署によって課税対象範囲の見解に差があるそうです。つまり外部貸し出しをした時からすべてが駐車場事業とみなされマンション住民分も課税対象になるケースもあれば、外部貸出分のみ課税されるケースもあってややこしい、と。管理会社もそこが面倒くさいので単純に貸出を禁止するケースも多いのだとか。

課税実務の曖昧さから起きる駐車場問題を解決するべく、国土交通省は国税庁へ照会を行った。
その結果、国税庁は次の三つの例を挙げ、外部貸し出しをした場合の課税対象が明確になった。
(1)募集は住民も外部利用者も区分けなく行い、賃料も同じような場合は収入全額が課税対象。
(2)住民に優先権があり、満車時に住民が使用を望んだ場合、外部利用者は一定期間内に
解約するような厳しい条件を設けているなら住民の使用分は非課税。
(3)工事車両などが1ヵ月程度、臨時で借りる場合は全額が非課税。
つまり住民が優先して駐車場を使えるなら、住民の使用分は非課税であることが明確になったのだ。

なるほど。この区分けであれば結構明確ですね。1は要はたまたまマンションにある駐車場、という立て付け。2はあくまで居住者優先のマンション設備。3は附則ですが、理由のある外部一時利用はOK、と。

もっとも、課税関係はクリアになっても、空き駐車場問題が解消に向かうことは期待できない。
「概算でも法人税や地方税で手取り収入は半分になる。会計や税務申告などを専門家に依頼すれば、それだけで数十万円の費用がかかる。10台以下の貸し出しなら確実に赤字になる」
(須藤社長)からだ。

なるほど。けどこれってパーク24とか専業でやっているところにしたら、入りどころのような気がしますね。マンションの人たちからすれば最終的に駐車場が動かなくなっちゃうと困るわけで、そこをちょっと管理するコストだけ取ってあとは運用を請け負う、みたいな。

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